房地产行业供应链资产证券化产品模式浅析

时间:2020/11/17 11:06:07必威betwayapp必威betwayapp网

供应链资产证券化产品(以下简称供应链ABS)自2017年左右提出,于2018年进入发行规模的快速扩张期。地产行业由于其开发项目建设周期长,资金投入大,本身金融属性相对明显,对供应链资产证券化产品的应用更为广泛,模式也相对成熟。


一般来讲,房地产行业的供应链ABS产品主要是房地产公司采购上游服务(主要为施工服务、设计服务、材料采购服务等),为将应付工程款项的支付节点尽可能向后推迟,而从事的一种保理服务。具体而言,房地产公司与保理公司达成协议,允许供应商通过签署反向无追索权的保理合同将其对房地产公司的应收债权转让给保理公司,保理公司在扣除一定的财务费用之后将相应债权金额支付给供应商,这阶段操作的最终结果实现了应收债权由供应商向保理公司的转移,也就是说自双方结算完毕后,房地产公司与供应商之间便不存在债权债务关系,这部分债权转而由保理公司享有。


一般来讲,供应商和保理公司签署反向无追索权的保理合同时,会将这部分债权的到期日往后推迟1年左右,因此房地产公司需要在1年以后支付这部分债务即可,总体相当于将工程支付节点向后延期1年左右的时间。从本质上来讲,房地产行业供应链ABS产品本身是服务于房地产行业,能够推迟现金流出的时间。


对于不熟悉该项业务操作模式的读者看来,上述操作存在几个问题:


(1)保理公司支付给供应商的钱哪里来?一般而言,地产公司会支付一定的过桥资金给保理公司,让他们利用这部分资金支付给供应商,从这个角度看,保理公司并没有承担非常高的资金压力。


(2)地产公司支付给保理公司的钱什么时候可以收回?这个问题涉及地产公司供应链ABS产品的后续。券商的作用在这里就要体现出来了,地产公司会和某家券商达成约定,由券商作为发起人成立一个ABS产品,并对外募集资金。这个产品投资的底层资产便是保理公司从供应商那边承接的应收账款债券,相当于保理公司专卖了这部分债券给到这个ABS产品,保理公司收到募集款之后会将前期地产公司垫付的过桥资金归还给地产公司。


一般来讲地产公司支付过桥款至收回这部分资金的期间大概在1个月左右,而且这个产品本身是由地产公司主导发起,因此这部分过桥资金通常是免息的(当然也会有专门的金融机构会提供给保理公司有息的过桥资金,但是资金成本相对会高些,而且这部分成本最终一般由地产公司承担,因此在地产公司有短期资金可以用于周转这项业务的情况下,一般会自行垫付这部分款项)。


(3)保理公司的收益如何?其实从整个产品来看,保理公司基本上没有承担任何风险,大多数的风险还是由地产公司进行承担,因此一般在这个产品中保理公司仅收取固定收益,根据转让应收账款的规模乘以相应的收益率计算应该获取的报酬。接下来我们会对整个环节涉及的详细步骤进行具体的阐述。


从地产公司资产证券化产品整个发行流程看,主要发行步骤如下:


(1)底层资产收集。这阶段主要是地产公司统筹供应商和保理公司之间,在规定的期间内允许供应商将其对地产公司的应收债权转让给保理公司。保理公司会对应收债权的形式要件和法律要件进行审核,确保应收债权本身不存在缺陷。在底层资产不存在问题的情况下,供应商和保理公司会签署相关文件,对双方债权转让这一事实达成一致协定(一般涉及以下几个文件:①买方确认函:地产公司通知供应商和保理,确认其承认供应商和保理公司转让应收债权这一行为得到地产公司的认可,地产公司会对其本身承担的债务继续无条件执行;②应收账款转让通知书:保理公司通知供应商和项目公司,使其知晓应收债权已经转让;③应收账款转让通知书:供应商通知项目公司,使地产公司知晓其对地产公司的应收债权已经转让给保理公司;④付款确认书:一般地产公司的融资平台公司会对各个项目地产公司的债务承担连带责任担保,他们通过出具付款确认书承认其底层债权债务关系的真实性和有效性,并承诺在该笔应收债务到期之后,若项目地产公司无力支付,则无条件将该笔债务先支付给对方)。


(2)券商统筹成立ABS产品用于募集资金收购底层资产。一般来讲,券商撰写募集说明书,详细介绍交易架构、底层资产情况以及本次募集资金金额;评级机构通过对发行规模、底层资产规模之间关系进行压力测试,确保到期可回收金额能够覆盖募集资金规模的本金和利息,并给出明确评级;律师事务所需要出具法律意见书,对交易中涉及各家机构的资质情况进行实质性审查,对底层资产的法律要件是否齐备进行实质性审查。另外,还涉及托管银行的确定、账号开设等详细工作,不再一一赘述。


(3)在募集材料撰写完毕后,由券商汇总交易文件提报交易所审核,交易所一般会履行注册程序,大约3-5个工作日予以回复,这时就可以正式联系投资者,向外推销ABS产品了。


地产公司供应链ABS产品涉及非常重要的一个问题是发行规模的多少,这个问题需要和底层资产的规模以及产品整体费用情况联系来看。


供应链ABS产品整体费用分为前端收费和后端收费,前端收费是在发行伊始收取的各项费用,主要包括保理费、验资费等(一般保理费用是最主要的收费,验资费主要是募集资金打入托管户之后,会由事务所专门进行验资,表明该计划确实收到资金,进而确认该计划法律和实质形式上成立,若计划本身存在必威betwayapp通道,前端收费还会包括必威betwayapp通道费),一般前端收费会在资金募集完毕后由保理公司直接进行扣除。后端收费包括ABS产品优先级的利息、托管银行的托管费等,这些费用是要在产品到期时通过地产公司将相关到期债务资金打入资金分配账户之后,进行分序偿还。


资产规模(即地产公司应承担的债券金额,这部分资金是要在到期时地产公司真正需要偿还的金额)、发行规模和过桥资金规模之间的关系:单项目来看,地产公司在统筹整个资金计划时,会根据资产规模扣减后端费用,包括根据预期收益率计算的优先级利息、托管费金额来推算出可以对外发行的最大规模,根据发行规模扣减前端费用(保理收益等)推算出可以给到地产公司的规模,这一规模本身可以作为前期保理公司能够过桥给供应商的资金规模,因为这部分过桥资金本身是由地产公司给到保理公司,现在保理公司还给地产公司也是合情合理的。因此从单项目看,地产公司供应链ABS产品中资产规模是要大于发行规模,而发行规模是要大于过渡资金的规模。


在延伸来看,供应链ABS产品总的费用包括前端收费和后端收费,而前端收费近似等于发行规模减去过桥资金规模,后端收费近似等于资产规模减去发行规模,整体来看总的费用近似等于资产规模减去过桥规模,而资产规模减去过桥规模本身是供应商转让应收债权给保理公司所承担的财务费用。至于供应商是否愿意承担这部分费用,这就要视具体情况而定,不同地产公司会有不同的处理模式。


在地产公司供应链ABS产品的操作模式相对成熟的情况下,整个操作步骤中需要关注的事项并不多。第一个便是供应商教育,由于前期资产池的确定需要供应商的配合,这阶段需要对供应商操作保理系统、如何提供合规资料等问题进行教育与再教育;第二个机构确定一定效率为先,有些券商、评级机构、律师事务所和托管机构自身上报交易所之前会有很长的审核流程,这样会对整个发行计划的时间跨度产生非常严重的影响,建议选择合作比较久的、内部流程效率相对比较高的机构进行合作。


2020年交易所对地产公司的供应链ABS产品实行总额管控,也就是2002年新发行的ABS产品不能超过2019年的存量,这其实在某种程度上抑制了地产公司的一种融资途径,对地产公司整体资金排布产生不利的影响,不过这是对国家房住不炒大方向的贯彻执行,我们无法阻拦。但是这一产品在地产行业的总量规模还是占有相当高的比重,以上内容仅仅是对其全周期的简要概括,但更多的还是需要大家深入实践,才能有更深的体会。


作者:朱 中 言
来源:朱 中 言 之 我 见

责任编辑:yuz

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